¿Cómo calcular el valor de un inmueble?

A lo largo de nuestra vida empresarial tenemos que afrontar importantes decisiones estratégicas tales como diversificación de las actividades, expansión del mercado, inversiones financieras,..,etc. hoy nos vamos a centrar en una de las más importantes…en el cambio de nuestro local comercial.

Puede quedar lejos el momento inicial en el que constituimos nuestra empresa y seguramente las necesidades que teníamos en ese momento también han cambiado, ha llegado el momento de cambiar de local y buscar uno con más metros, en mejor ubicación o que ofrezca mayores funcionalidades para nuestra actividad buscando un mejor aprovechamiento de las oportunidades de mercado con el consiguiente incremento del rendimiento económico.

Para ello tenemos que vender nuestro actual local comercial y surge la gran pregunta….cuanto vale mi local?? Hay que ser preciso y exacto en establecer dicha cuantía, ya que servirá como aporte fundamental para la compra o adquisición del nuevo local.

Vamos a daros las claves para acertar de lleno a la hora de valorar un establecimiento comercial e incluso a la hora de tasar una vivienda….comenzamos¡¡¡¡

Métodos para valorar o tasar un inmueble.-

1.- Valoración por comparación en el mercado. – Consiste en buscar inmuebles similares en la misma zona y comparar sus metros cuadrados, siendo éste uno de los métodos más utilizados.

Hay que tener en cuenta que puede haber una diferencia entre el valor real y el que una inmobiliaria puede ofertar, por lo tanto, puede haber una sobrevaloración, con lo que el valor obtenido podría no ser muy realista, para corregir esa posible desviación se aplicarían diversos factores correctores.

Como mínimo deberemos comparar 5 inmuebles similares al nuestro, con una antigüedad y características similares.

2.- Descuento de Flujos de Caja. – Nos basaremos en capitalizar la rentabilidad futura del inmueble, es decir, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos que dicho inmueble nos generara en el futuro.

La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperamos obtener de nuestra inversión dependiendo tanto de las alternativas de inversión que tengamos como del riesgo de la inversión del inmueble.

La secretaria general de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), informa que “los últimos datos disponibles sobre la actividad tasadora arrojaron un incremento interanual del 8,18% en el número de tasaciones de vivienda realizadas con fines hipotecarios para el conjunto de los tres primeros trimestres de 2018 (casi 24.000 viviendas más que en el mismo ciclo del año anterior)”.

Otros factores a los que deberemos prestar una especial atención

Aparte de los métodos citados anteriormente también deberemos considerar gran cantidad de factores a la hora de hacer una correcta valoración del inmueble:

Como primer factor debemos conocer la superficie del local, el valor medio del metro cuadrado en la zona y la antigüedad del inmueble, así como su estado de conservación y mantenimiento.
Localización y servicios de la zona donde radica el inmueble. Dependiendo de la calle, incluso de la acera de la misma calle un inmueble tendrá más valor que otro. El acceso a transportes públicos, colegios, supermercados, plazas, servicios fundamentales como hospitales o colegios son factores a tener en cuenta.
Calidad de los materiales de construcción y todas las posibles obras de reparación y mantenimiento que el inmueble haya podido sufrir.
Equipamiento del inmueble. Afecta el hecho que este amueblado o no, que no haya problemas en los suministros básicos (agua, luz y electricidad)
Si el inmueble estuviese en un centro comercial habrá que tener en cuenta si está cerca de las escaleras de paso, de las mejores tiendas, de la zona de restauración, si está en la zona central o al final de un pasillo.
No debemos olvidarnos de factores como si tiene garaje, conserje, zonas verdes, comunes, trastero, si da a la calle, si es soleado o no…etc.

Nuestra recomendación… Como has podido comprobar hacer una tasación acertada no es una tarea sencilla, siendo esta valoración un factor decisivo a la hora de establecer las bases de nuestro futuro comercial, por tanto, lo mejor que te podemos recomendar es que busques profesionales acreditados en estos temas y que puedan realizar una tasación razonable del inmueble que quieres tasar.